La chiusura forzata di tutte le attività commerciali, eccettuate quelle di vendita di generi alimentari e di prima necessità individuale, prevista dal D.P.C.M 11 marzo 2020 ha costretto migliaia di aziende a fermare il proprio ciclo produttivo, aprendo scenari indubbiamente preoccupanti in termini di perdita di guadagni.
La situazione, già di per sè complessa, è sicuramente aggravata dalla circostanza che, al crollo delle entrate non è seguita per un’automatica sospensione dei costi che le aziende continuano a dover sostenere per canoni di locazione, pagamenti, scadenze fiscali e contributive.
In attesa delle misure che il Governo sta in queste ore adottando riguardo alla moratoria delle scadenze fiscali e contributive ed agli ammortizzatori sociali, in questa sede ci preme porre l’attenzione sulla possibilità per le aziende di sospendere o meno il pagamento dei canoni di locazione per i fondi aziendali; possibilità che al momento non sembra essere oggetto di uno specifico intervento normativo.
L’assenza di un quadro normativo e giurisprudenziale chiaro in materia, rischia di far insorgere contenziosi che potrebbero essere evitati innanzitutto attraverso il raggiungimento di accordi fra locatori e conduttori dei fondi, previa analisi delle singole situazioni contrattuali che potrebbero prevedere ad esempio delle clausole relative ad eventi di “forza maggiore”.
Dal punto di vista strettamente normativo in soccorso dei conduttori possono essere invocate alcune norme previste dal Codice Civile come l’art. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), l’art.1256 (impossibilità sopravvenuta) e gli artt. 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).
In base ad una lettura combinata di queste norme sarebbe possibile addurre la sussistenza delle condizioni per accedere ad una sospensione del canone di locazione per tutta la durata della chiusura dell’esercizio imposta dal D.P.C.M.; sospensione che sarebbe motivata dal fatto che il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale del contratto di locazione ad uso commerciale e pertanto l’esistenza di un provvedimento dell’autorità pubblica che lo impedisce determina di fatto un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta non imnputabile al conduttore.
Va però parimenti osservato che il locatore potrebbe opporsi alla richiesta di sospensione del pagamento del canone adducendo che l’impedimento in questione non è legato ad una impossibilità dipendente dal bene (come avviene nei caso di inagibilità del fondo), bensì ad un provvedimento dell’autorità che attiene alla licenza ed all’utilizzo commerciale del bene, che resta comunque nella disponibilità del conduttore.
In presenza di un quadro normativo complesso ed in assenza di precedenti giurisprudenziali specifici il consiglio che ci sentiamo di dare ai Clienti che si trovassero in condizioni di difficoltà legate al pagamento del canone di locazione è quello di indirizzare ai proprietari dei fondi , una mirata lettera da parte di un legale con cui, eccependo la temporanea impossibilità di fruire dell’immobile concesso in locazione, sarebbe possibile ottenere, previa raggiungimento di un accordo, uno fra i seguenti risultati:
– Sospensione del versamento: il canone in questo caso resterebbe “congelato” ed il conduttore non sarebbe tenuto ad alcun versamento per interessi od oneri accessori, ma sarà tenuto comunque ad adempiere all’obbligazione quando il DPCM verrà meno, a condizioni e modalità da concordare (rateizzazione, versamento a stralcio, accesso a contributi governativi attualmente in discussione);
– Riduzione del canone: successivamente all’invio della comunicazione da parte del legale che chiede la sospensione, contrattare con il locatore una soluzione bonaria per la riduzione del canone, per tutta la durata del fermo dell’attività, senza che al termine del periodo si sia accumulato alcun debito.
Il nostro Staff Legale a disposizione di tutti i Clienti che si trovassero nelle condizioni o avessero la necessità di contrattare con i rispettivi locatori/conduttori una sospensione o riduzione del canone di locazione.
